Có được đặt trụ sở công ty tại chung cư không?

Không được sử dụng căn hộ chung cư có công năng để ở làm văn phòng, nơi giao dịch hoặc địa điểm hoạt động kinh doanh. Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ diện tích bên trong một tòa chung cư đều chỉ dành cho ở. Với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, doanh nghiệp có thể cân nhắc đặt trụ sở tại phần diện tích được phê duyệt cho hoạt động thương mại, dịch vụ hoặc văn phòng, khi đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan.

Một điểm cần lưu ý: Công văn 6463/BXD-QLN ngày 04/5/2026 của Bộ Xây dựng phân biệt việc dùng “địa chỉ căn hộ” làm địa chỉ liên hệ, liên lạc với việc sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Nội dung giải đáp này xuất phát từ tình huống cá nhân, hộ kinh doanh hoạt động thương mại điện tử, không đồng nghĩa mọi hồ sơ đăng ký trụ sở doanh nghiệp tại căn hộ để ở đều được chấp thuận.

Phân biệt căn hộ để ở và diện tích thương mại trong tòa chung cư

Chỉ đăng ký địa chỉ liên lạc tại căn hộ có được không?

Theo nội dung hướng dẫn tại Công văn 6463/BXD-QLN năm 2026, pháp luật về nhà ở không cấm việc dùng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên hệ, liên lạc; điều bị cấm là sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở. Ví dụ, việc nhận thư từ tại địa chỉ đang cư trú cần được phân biệt với bố trí nhân viên, kho hàng, quầy giao dịch hoặc văn phòng làm việc tại căn hộ.

Dù vậy, “địa chỉ liên lạc” và “trụ sở chính của doanh nghiệp” không hoàn toàn đồng nhất về nghĩa vụ pháp lý. Điều 42 Luật Doanh nghiệp 2020 xác định trụ sở chính là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam. Khi đăng ký doanh nghiệp, cơ quan đăng ký kinh doanh xem xét hồ sơ theo pháp luật về doanh nghiệp; việc sử dụng bất động sản vẫn phải tuân thủ quy định về nhà ở. Vì vậy, với căn hộ để ở, nên xin hướng dẫn cụ thể từ cơ quan đăng ký kinh doanh trước khi nộp hồ sơ, thay vì coi công văn trên là sự cho phép chung.

Cách kiểm tra địa chỉ chung cư trước khi đăng ký trụ sở

Kiểm tra công năng của diện tích dự kiến sử dụng

Đối chiếu hợp đồng mua bán hoặc thuê, giấy tờ về quyền sở hữu, hồ sơ công năng được phê duyệt và thông tin từ chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý tòa nhà. Tên gọi “officetel”, “shophouse khối đế” hoặc “căn hộ văn phòng” trên quảng cáo không thay thế được giấy tờ xác định công năng pháp lý.

Xác định hoạt động thực tế tại địa chỉ

Làm rõ doanh nghiệp chỉ nhận thông tin liên lạc hay sẽ làm việc, tiếp khách, trưng bày hàng hóa, lưu kho và giao nhận tại địa chỉ đó. Nếu có sử dụng để kinh doanh, không chọn căn hộ được phê duyệt chỉ để ở.

Kiểm tra hồ sơ và khả năng đăng ký

Trước khi ký hợp đồng dài hạn, nên xác minh địa chỉ rõ ràng theo đơn vị hành chính hiện hành, quyền sử dụng hợp pháp của bên cho thuê và khả năng đáp ứng yêu cầu đăng ký doanh nghiệp. Trường hợp chưa rõ công năng, liên hệ cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh để được hướng dẫn.

Nếu đã đăng ký trụ sở tại căn hộ để ở thì xử lý thế nào?

Trước hết, đối chiếu hồ sơ công năng và hoạt động thực tế để xác định vấn đề. Nếu doanh nghiệp đang sử dụng căn hộ để ở làm nơi hoạt động kinh doanh hoặc văn phòng, cần chấm dứt cách sử dụng không phù hợp và bố trí địa điểm hợp pháp.

Nếu phải chuyển trụ sở, doanh nghiệp thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi địa chỉ theo Điều 40 Nghị định 168/2025/NĐ-CP tại cơ quan đăng ký kinh doanh cấp tỉnh nơi đặt trụ sở mới. Hồ sơ cơ bản gồm giấy đề nghị đăng ký thay đổi và nghị quyết/quyết định tương ứng với loại hình doanh nghiệp. Khi việc chuyển địa chỉ làm thay đổi cơ quan thuế quản lý, cần hoàn tất thủ tục thuế liên quan trước khi đăng ký thay đổi.

Nên chọn địa điểm nào thay cho căn hộ để ở?

Doanh nghiệp cần địa chỉ trụ sở ổn định có thể xem xét nhà riêng lẻ đủ điều kiện sử dụng, diện tích văn phòng trong tòa nhà thương mại hoặc văn phòng cho thuê có công năng phù hợp. Với văn phòng chia sẻ, cần kiểm tra hợp đồng, địa chỉ đăng ký cụ thể và khả năng đáp ứng yêu cầu quản lý, liên lạc của doanh nghiệp; không chỉ dựa vào cam kết quảng cáo.

Kết luận

Đặt trụ sở công ty tại chung cư không thể kết luận chỉ từ tên loại tòa nhà. Căn hộ để ở không được sử dụng làm văn phòng hoặc địa điểm kinh doanh; phần diện tích thương mại, văn phòng trong tòa hỗn hợp có thể phù hợp nếu đúng công năng. Trường hợp chỉ dùng địa chỉ căn hộ làm địa chỉ liên lạc cần được đánh giá riêng, nhất là khi đăng ký trụ sở chính của doanh nghiệp.